恒大深圳湾超级总部再易主，兴业银行豪掷66亿接手，万科南方区域代建

　　界面新闻记者 |王妤涵

　　近日，兴业银行发布公告称，其深圳分行拟在深圳市南山区购置T208-0054地块的部分物业，用于深圳分行及集团内各子公司运营管理使用，购置总价不超过66亿元。

　　该地块位于深圳湾超级总部基地核心区域，总建筑面积约为35.51万平方米，建筑高度394.4米。此前曾是恒大集团深圳超级总部大楼的选址，却在恒大暴雷后停工烂尾，历经国资纾困、设计调整、复工代建等几番波折，如今重新回到聚光灯下，再次引发业界关注。

　　八年沉浮

　　追溯这一地块的起源，最早在2017年，恒大集团以55.52亿元底价竞得深圳湾超级总部基地T208-0054地块，计划建造394米高的“天圆地方”金色摩天大楼，总建筑面积34.3万平方米，意图打造为深圳地标性总部大厦。

　　彼时的恒大年销售额超5000亿元，战略转型高调推进，深圳湾项目则被市场视为其“去地产化”进军高端商务的象征。

　　然而，随着恒大流动性危机爆发，项目自2021年9月开始全面停工，深达42.35米的基坑因长期积水导致支护结构变形、钢筋锈蚀，成为重大安全隐患，沦为“烂尾”资产。

　　2022年11月，地块重新挂牌转让，深圳安和一号房地产公司以底价约75.4亿元竞得。

　　在安和一号接手后，项目更名为“深圳湾超级总部B塔”，建筑设计也进行了重新调整，规划升级为地上82层、400米高的复合业态超甲级写字楼。

　　2023年7月，项目重新复工，由万科南方区域负责代建。

　　据创新南山官方最新消息，2024年7月，B塔项目的钢结构工程已完成首吊。项目目前尚处在施工状态，预计将在2029年竣工。

　　兴业银行表示，目前已与项目开发建设单位安和一号房地产达成初步交易意向，将及时签订商品房买卖合同并履行权属转让登记程序。

　　资本暗流

　　尽管兴业银行在此次公告中表示“本次交易未构成关联交易”，但从安和一号的股权架构中可以发现二者之间早有渊源。

　　天眼查数据显示，2022年拍下该地块的安和一号，是深圳安居建业的附属公司。安居建业成立于2022年初，是由深圳国资主导的纾困平台。

　　在多层股权穿透后发现，安和一号由深圳安稳房地产开发有限公司100%持股，安稳房地产则由深圳安兴一号投资合伙企业和深圳安兴二号投资合伙企业共同持股，比列分别为99%和1%。

　　安兴一号的背后则是兴业国际信托、深圳恒屿实业发展有限公司和深圳安居建业投资运营有限公司，持股比例分别为98%、1%、1%、

　　而兴业国际信托则是兴业银行的子公司，持股比例73%。

　　“兴业银行此次接盘，绝非简单的办公需求升级，或与恒大此前遗留的债务相关。兴业银行曾是恒大的债权人，此前通过子公司兴业信托介入项目纾困，收购早有‘伏笔’”，业内有关人士对界面新闻表示。

　　“这可以理解为一次对高风险地产资产的处置尝试。即通过将土地资产从民营企业剥离至国有平台，再引入银行资本完成价值重塑，既化解了房企的债务危机，又为金融机构提供了优质资产配置机会。”

　　战略落子

　　兴业银行成立于1988年，是经国务院、中国人民银行批准成立的首批股份制商业银行之一，总行设在福建省福州市。深圳分行成立于1998年，目前的办公地址位于深圳福田区的兴业银行大厦。

　　在公告中，兴业银行强调此举为进一步强化落实“粤港澳大湾区布局”，有利于提高全集团在深圳地区的业务发展协同效率，满足业务经营需要，提升综合经营成效。

　　不过，上市银行大手笔购买物业并不常见，与银行通常偏好租赁的轻资产模式相悖。

　　“购置66亿元重资产看似矛盾，但实则该行也试图通过持有核心地段的稀缺物业来对冲金融资产波动风险”，上述业内人士指出。

　　从业绩表现来看，兴业银行当前的财务缓冲空间充足。

　　2024年度业绩快报显示，兴业银行2024年实现营业收入2122.26亿元，同比增长0.66%；实现利润总额871.20亿元，同比增长3.31%；归属于母公司股东的净利润772.05亿元，同比增长0.12%，加权平均净资产收益率为9.89%。

　　从深圳当下的写字楼市场来看，整体空置率虽然常年徘徊在20%以上，去化压力未减，但结构性分化日益显著，核心地段具有稀缺价值的写字楼依旧火热。

　　B塔所在的深圳湾超级总部基地，毗邻深圳科技园，与香港隔海相望，是深圳十九个重点开发建设片区之一，未来将吸引科技、金融头部企业入驻，长期价值可期。

　　并且，“自用+投资”模式也可以实现长期的成本优化，B塔的复合业态设计（商业出租、总部办公、文化配套）可平衡资产收益与业务协同。

　　然而，风险亦不容忽视，B塔项目的竣工周期长达5年，具有不确定性。再加上深圳写字楼市场的空置率和租金下行压力，若期间宏观经济波动、区域竞争加剧均有可能影响资产估值，

　　这一地标重生的背后，也折射出中国房地产行业风险处置的复杂博弈。未来，这场价值66亿的豪赌能否平衡资产配置的短期风险、兑现长期红利，仍需时间检验。