超低房贷利率不可持续？多地房贷利率一夜上涨，一线城市二手房成交量同比大增超六成

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 北京报道

　　房贷利率涨了，或许让许多潜在的购房者一时有些“猝不及防”。主流房贷利率在过去一年连续下调刚刚接近历史低点不久后便出现了回升。《华夏时报》记者注意到，近期，包括杭州、福州、南京、苏州、长沙等在内的多个城市房贷利率下限出现上调，且部分城市上调幅度一度达到20个基点。

　　业内认为，房贷利率持续下跌的可能性较小，银行上调房贷利率是在平衡成本和收益后作出的选择，这也是当前银行的主流心态。同时，房贷利率上调也与市场有关。10月份至11月份，在一揽子楼市政策的发力之下，重点城市住宅成交量重新站上高点。

　　部分城市上调房贷利率下限

　　“很突然，杭州这边目前首套房贷利率下限是3.1%。11月份以来，杭州的房贷利率下限经过了两次调整，先是从2.9%上调至3.0%，然后再上调至3.1%，一共上调了20个基点。”12月3日，杭州的一位房产中介对《华夏时报》记者表示。

　　除了杭州之外，无锡的一位房产中介也对《华夏时报》记者说：“接到了消息，二套房贷利率从此前的3.05%上升至3.3%。我们也觉得很突然，但是房贷利率本身就是会变化的，可能不久之后还会回调。”

　　年内，“房贷利率之锚”5年期以上LPR出现过3次较大幅度的下调，累计降幅达到了60个基点，最新的报价为3.60%。房贷利率的定价是各商业银行在LPR的基础上加点形成，由于近年来楼市走弱，房贷利率的加点持续为负值。同时，为了进一步降低购房门槛和成本，央行一度取消了房贷利率下限的硬性指标，大部分城市的房贷利率以“2”字开头。

　　“过去，银行把房贷利率从低于3.0%上调到3.0%，主要是对冲LPR下调而作出的主动回调。但此次部分城市房贷利率下限从3.0%上调至3.1%，客观说明银行房贷政策发生了一些新变化。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者说。

　　在严跃进看来，目前，银行投放房贷的主流心态是成本和收益需要平衡。一些银行此前给出的优惠利率总体在平滑线的极端位置，对于银行而言，房贷利率再度下调的空间已然不大。

　　这或许也从侧面印证了超低房贷利率或许难以持续，房贷利率也并非可以一直下调。在今年10月份，广州就有多家银行表示，要求商业房贷利率不得低于公积金贷款利率。彼时，在5年期以上LPR下调至3.6之后，广州首套房最低房贷利率为2.6%，比2.85%的公积金贷款利率还要少25个基点，使得两者之间出现倒挂。

　　“倒挂”现象或将引发一系列连锁反应，使得银行“开卷”低利率，增加贷款风险。例如，福州的银行在上调房贷利率后便表示，上调房贷利率是银行根据风险定价原则决定的，并非政策收紧。

　　一线城市率先释放回暖信号

　　上述杭州的房产中介对《华夏时报》记者说：“目前市场表现刚刚好于上半年，担忧房贷利率上调会让购房者在买房时再度犹豫不决。已经有正在沟通的客户询问，到底是及时买房比较好，还是再看看后面的市场走势。”

　　《华夏时报》记者注意到，自“9·26新政”之后，10月份、11月份重点城市的房地产市场热度明显升高。中指研究院发布的数据显示，11月份，百城二手房价格环比下跌0.57%，跌幅较10月份收窄0.03个百分点。其中，一线城市二手房价格跌幅进一步收窄至-0.07%，深圳、成都、乌鲁木齐等城市二手房价格止跌转涨，打破连续7个月全面下跌的局面。

　　成交量方面，数据显示，前11月，百城新房销售面积同比下降约24%，但11月份同比增长约15%，延续10月份的改善态势。二手房市场持续活跃，11月份重点20城二手房成交套数环比增长11.7%，同比增长达到26.3%。

　　值得关注的是，一线城市在9月底发布的一系列放松限购的政策的确行之有效，使得一线城市在此轮复苏行情中起到了“领头羊”的作用。数据显示，11月份，一线城市二手房成交量同比增长65.8%。以北京为例，11月份，北京新房成交面积约60万平，同比增长约20%；二手房成交则超过1.8万套，环比增长近10%，同比增长约50%，成交套数创去年4月以来的月度新高。

　　市场的表现或许也是银行考量如何为房贷利率定价的一大因素。严跃进对《华夏时报》记者说：“银行上调房贷利率下限也与市场回暖有关。当前各地房贷申请量增加了，银行房贷投放的压力也少了很多。”

　　不过，在严跃进看来，目前，尽管房贷利率有所调整，但依旧是处于相对偏低的水平，各地购房者还是要积极争取，享受到历史最宽松的房贷政策。

　　多宗百亿元地块成交

　　在前几个月一揽子政策的影响之下，中指研究院方面对《华夏时报》记者表示，当前需求端政策已经较为宽松，居民购房首付比例及贷款利率已经达到了历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松的阶段，预计随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，12月份的楼市将保持一定活跃度。

　　9月份、10月份房地产政策的重点是放松限购和降低房贷利率，促进刚需快速入场。进入11月份、12月份之后，政策的行使方向转为降低房地产交易中的各类税费，例如契税、增值税等，促进改善性住房的成交。

　　伴随着房地产的建设方向转向“好房子”，改善型住房普遍集中在新房市场，而新房的价格则与地价相关。《华夏时报》记者注意到，近期，重点城市的土拍可以用“如火如荼”来形容。11月份，成都出让的地块中，有两宗地块的溢价率分别达到46.1%和44.4%。随后，杭州的3宗地块溢价率均突破30%。

　　11月29日，北京酒仙桥组团地块成交，总成交价达到153.3亿元。12月2日，深圳粤海街道地块成交，其由中海和华润联合体竞得，总成交价为185.1亿元，溢价率达到46.3%。中指研究院分析师孟新增对《华夏时报》记者表示：“短期来看，房企仍保持投资聚焦、精准投资的战略，热点城市优质地块热度尚在，核心城市土拍或继续温和修复，但分化现象仍将延续。”